Perceel kopen of blijven huren?

In deze rubriek is ruimte voor de vele volkstuinverenigingen die Nederland en België rijk zijn
Gebruikersavatar
Gwen
Berichten: 1143
Lid geworden op: Za 08 Okt 2011, 14:59
Moestuin Seizoen: Bekijk update (19)
Woonplaats / locatie: Utrecht
Contact:

Re: Perceel kopen of blijven huren?

Berichtdoor Gwen » Zo 17 Sep 2017, 03:58

Hi Anna3

Woon zelf in Utrecht en ben razend benieuwd welke tuindersvereniging het betreft. Heb zelf contact met 2 tuindersverenigingen in Utrecht en kan vragen hoe zij het hebben geregeld.

Gwen

Gebruikersavatar
Anna3
Berichten: 1002
Lid geworden op: Do 19 Mar 2015, 11:52
Moestuin Seizoen: Bekijk update (18)
Woonplaats / locatie: Regio Utrecht
Contact:

Re: Perceel kopen of blijven huren?

Berichtdoor Anna3 » Di 19 Sep 2017, 17:48

Hoi Gwen, het gaat niet om een vereniging in Utrecht, maar eentje op de Utrechtse Heuvelrug ;)

Gebruikersavatar
Joep123
Berichten: 193
Lid geworden op: Do 13 Apr 2017, 18:57
Woonplaats / locatie: Zelhem
Contact:

Re: Perceel kopen of blijven huren?

Berichtdoor Joep123 » Zo 29 Okt 2017, 10:55

0.45cent per m2 tuinhuur. Hoeveel daarvan gaat dan naar de gemeente? Op een hectare is dat namelijk EUR 4500,- per jaar en dat is best een hoge pachtsom.
Laat ik eens uitgaan dat EUR 2000,- overige kosten zijn en EUR 2500,- pacht. Jaarlijkse rente is 3%
De contante waarde van een eeuwigdurende betaling van EUR 2500,- jaarlijks is dan EUR 85.000,- .
Huidige grondprijs (60.000) is lager dus is het in het voordeel van de vereniging om te kopen.

maar zou je de marktwaarde moeten betalen als het gekocht wordt van de gemeente?
Gemeentes doen het ook weg omdat ze dan geen ambtenaar nodig hebben die toezicht houd op en aanspreek punt is voor al die stukjes groen. Daarnaast is het een politieke keuze om wel of niet grond in bezit te hebben als gemeente zijnde, daar verschillen de meningen per politieke partij over. Als het een politieke keuze is om grond van de hand te doen naar de huidige gebruikers dan kun je daar vast je voordeel mee doen.
EUR 20.000 bieden en kijken wat er voor reactie terug komt :)

Gebruikersavatar
Anna3
Berichten: 1002
Lid geworden op: Do 19 Mar 2015, 11:52
Moestuin Seizoen: Bekijk update (18)
Woonplaats / locatie: Regio Utrecht
Contact:

Re: Perceel kopen of blijven huren?

Berichtdoor Anna3 » Vr 03 Nov 2017, 08:56

Niet het hele terrein is verhuurbaar als tuin ;) Een kleine 7400m2 van de 11000m2. De gemeente krijgt ca. EUR 2000. We hebben geen pachtovereenkomst, dat zou geloof ik wel voordeliger kunnen zijn dan huren, afhankelijk van welke vaste lasten je er dan bij krijgt.
Er is een taxatie uitgevoerd met de bestemming tuin (of dat een onderdeel is van agrarisch weten we niet), EUR 45000. Ik geloof dat dit bedrag het laagste is wat de gemeente mag vragen. We kunnen een tegentaxatie uit laten voeren, maar ik denk dat het lastig is om er een lagere waarde uit te laten komen.

Het blijkt dat de banken niet zitten te springen om ons een hypotheek van zo'n 'laag' bedrag te verstrekken. Dus onderzoeken we nu ook maar of gemeentegarantie helpt (of zelfs een lening via de gemeente, die dat weer goedkoop leent bij het rijk) en of pachten wellicht ook meer zekerheid biedt. Nu kan de gemeente ons elk jaar de huur opzeggen.

Het is gelukkig nog geen politieke kwestie, maar het college moet wel instemmen met de koop, dus tot die tijd maken we liever geen slapende (projectontwikkelaar)honden wakker ;) Een of andere ambtenaar heeft deze koopvraag gesteld en heeft dat blijkbaar op eigen houtje gedaan.

Gebruikersavatar
Joep123
Berichten: 193
Lid geworden op: Do 13 Apr 2017, 18:57
Woonplaats / locatie: Zelhem
Contact:

Re: Perceel kopen of blijven huren?

Berichtdoor Joep123 » Zo 05 Nov 2017, 09:06

ok dus als alles verhuurd is komt er EUR 3330,- binnen waarvan EUR 2000,- voor de gemeente en de rest voor overige kosten.
Contante waarde van een oneindige reeks jaarbetalingen van EUR 2000,- is EUR 68.667,- bij 3% rekenrente.
Waardebepaling is lastig, er spelen altijd zoveel factoren mee. Dit geeft in ieder geval wel de zekerheid dat het voor de vereniging goed is om te kopen maar of dat ook zo is voor de huidige leden of juist voor toekomstige leden :)

Ik vermoed dat er op de hypotheek afgelost zal moeten worden. Stel hypotheek bedrag EUR 45.000,- en een hypotheekrente van 3% , annuitair aflossen in 30 jaar. Dan is het te betalen jaarbedrag EUR 2.295,87 voor de periode van 30 jaar. Na die 30 jaar is de grond vrij van hypotheek en hoeven de leden veel minder te betalen. Kosten voor de huidige leden zijn dan dus over een lange periode hoger dan nu.
Stel dat de gemiddelde leeftijd van huidige leden 40 jaar is dan is het dus niet in het belang van de huidige leden om de grond aan te kopen. Als 70+ ers gaan ze dan pas profiteren.

Het zou dan voor huidige leden beter zijn om een langdurige pachtovereenkomst met de gemeente af te sluiten. (volgens mij geniet je dan meer bescherming dan bij huur maar kan zijn dat regelgeving inmiddels gewijzigd is). Die geeft dan meer zekerheid zonder dat de kosten stijgen.

Disclaimer: 20 jaar terug heb ik geleerd om contante waarde en annuitaire schema's te berekenen en helemaal uit te schrijven maar die kennis is behoorlijk ver weg gezakt. Tijden veranderen... Tegenwoordig ben ik een fanatieke gebruiker van http://www.berekenhet.nl ;)

Gebruikersavatar
Anna3
Berichten: 1002
Lid geworden op: Do 19 Mar 2015, 11:52
Moestuin Seizoen: Bekijk update (18)
Woonplaats / locatie: Regio Utrecht
Contact:

Re: Perceel kopen of blijven huren?

Berichtdoor Anna3 » Di 28 Nov 2017, 22:58

Oh sorry Joep heb je bericht helemaal gemist.

Nu kopen is inderdaad een soort betalen voor de volgende generatie. Het lijkt er steeds meer op dat het geen haalbare kaart is. 5% rente, toch best hoge notariskosten voor o.a. statutaire wijzigingen. Zelfs een constructie met ledencertificaten wordt een prijzige aangelegenheid voor leden en een complexe toestand voor de penningmeester.

Pacht blijkt niet te mogen bij volkstuinen. Ook al noemt iemand het wel pacht, juridisch gezien is het altijd huur.

Doel van dit hele circus is toch eigenlijk garantie op moestuinieren tot in de eeuwigheid. Misschien eerst eens een goed gesprek met de gemeente voeren en zo'n garantie op een stuk grond lospeuteren. Dat lijkt nu het meest haalbare scenario.

Haha, wijsheid komt met de jaren? :P Dank voor de link, erg handig!

Gebruikersavatar
Joep123
Berichten: 193
Lid geworden op: Do 13 Apr 2017, 18:57
Woonplaats / locatie: Zelhem
Contact:

Re: Perceel kopen of blijven huren?

Berichtdoor Joep123 » Zo 03 Dec 2017, 10:45

Geen probleem, dit soort projecten zijn ook voor de langere termijn met grote tussenpozen waarin niks gebeurt.
Ik vind het interessant om te volgen :)

Ja inderdaad, in overleg met de gemeente is er misschien wel van alles mogelijk. Ze hebben vast niet als punt op de agenda staan dat die vervelende mostuientuiniers voor eens en altijd uit de gemeente moeten verdwijnen. Waarschijnlijk willen ze wel meedenken (als je de juiste gemotiveerde medewerker treft).

Eigendom geeft wel meer zekerheid maar is ook niet zaligmakend. Als over een x aantal jaren het moestuinieren weer uit de mode raakt en je binnen de vereniging met 5 die hard leden van boven de 70 overblijft dan kun je als je huurt tegen de gemeente zeggen dat je nog maar een deel van het terrein nodig hebt. Dat is met grond in eigendom toch iets lastiger :)

Gebruikersavatar
RobO
Berichten: 9910
Lid geworden op: Vr 18 Mei 2012, 17:05
Woonplaats / locatie: Haarlem
Contact:

Re: Perceel kopen of blijven huren?

Berichtdoor RobO » Zo 03 Dec 2017, 11:40

ter aanvulling: ons terrein is gekocht en de hypotheek is inmiddels voor het grootste deel afgelost
hypotheeklasten nog per jaar 3200 euro voor 100 leden met een tuin van ong 200m2
boekwaarde 300.000 maar als we stopppen moeten we het aan de gemeente te koop aanbieden en de opbrengst gaat naar een goed natuurdoel

Gebruikersavatar
Joep123
Berichten: 193
Lid geworden op: Do 13 Apr 2017, 18:57
Woonplaats / locatie: Zelhem
Contact:

Re: Perceel kopen of blijven huren?

Berichtdoor Joep123 » Zo 03 Dec 2017, 17:27

Jullie hebben het dus voor een gunstige prijs gekocht, aangezien de boekwaarde niet meer in verhouding staat tot de hypotheeklasten.
En heeft de gemeente dan ook plicht om het te kopen tegen de dan geldende marktprijs ?
Als dat altijd zou kunnen met een deel van de grond is dan is er minder risico.

Zou het ook mogelijk zijn om financiering via de gemeente te krijgen? Overheden lenen nu geld tegen extreem lage rentes en zouden dat met een kleine opslag door kunnen zetten aan een moestuin vereniging.
5% hypotheekrente is op dit moment erg winstgevend voor de verstrekker van het krediet. (Waarschijnlijk een partij die het zelf leent voor minder dan 1%). De grond dient als onderpand dus het risico is voor de verstrekker ook niet erg hoog.

Gebruikersavatar
RobO
Berichten: 9910
Lid geworden op: Vr 18 Mei 2012, 17:05
Woonplaats / locatie: Haarlem
Contact:

Re: Perceel kopen of blijven huren?

Berichtdoor RobO » Zo 03 Dec 2017, 18:32

gemeente leent niet uit, mag het niet?
bank wil niet onder de 4% gaan want we hebben een "risicoprofiel" ?!? :crazy:


Terug naar “Volkstuinvereniging”

STEUN HET FORUM:

bollogoSteun het forum - Ben je van plan een aankoop via bol.com te doen? Maak dan gebruik van deze link. Als jij via die link iets koopt, sponsort Bol.com een kleine bedrag om o.a. de hosting te betalen. Bijvoorbeeld bij de aankoop van moestuin boeken, tuingereedschap, moestuinbenodigdheden of andere niet tuin gerelateerde artikelen.

Wie is er online

Gebruikers op dit forum: Geen geregistreerde gebruikers en 1 gast