Gezocht: advies i.v.m. Volkstuin-huurcontract

[Vuur]

Hallo allemaal,

 

Ik ben op zoek naar iemand met kennis van juridische zaken of van huur-contracten in verband met de vernieuwing van het huurcontract dat mijn volkstuinvereniging heeft. Onze vereniging huurt grond van de gemeente voor volkstuin-gebruik. De Gemeente wil het contract actualiseren, maar er zijn een paar punten waar wij het niet me eens zijn.

 

De belangrijkste punten zijn:

1 De gemeente wil ons een bepaald bedrag per tuin aan huur vragen, maar eist ook dat we van sommige tuinen grond inleveren voor onderhoud. Omdat daardoor diverse tuinen een stuk kleiner worden, hebben wij om huurvermindering gevraagd, maar de respons was: nee, ons interesseert het niet hoe groot een tuin is, wij willen gewoon X euro per tuin. Ik zou denken dat als een verhuurder minder verhuurt, er ook minder huur gevraagd mag worden. Weet iemand hoe dit zit?

2 De gemeente stelt erg strikte eisen aan het gebruik van teelt-vervroegende middelen zoals plastic/koude kas, en aan de afmeting van een composthoop. Toen ik de Huurwet er op na sloeg, dacht ik begrepen te hebben dat een verhuurder ervoor dient te zorgen dat het verhuurde (in ons geval het tuinen-complex) geschikt is voor het doel van de huurder, én dat hij/zij het verhuurde aan de huurder moet láten, dus niet steeds in de weg zitten. Kan ik dit succesvol als tegen-argument gebruiken?

3 Het artikel wat de punten bij 2 regelt, is pas erg laat toegevoegd, en de gemeente zegt nu dat het contract wat bij ons ligt definitief is, dus er zijn geen aanpassingen mogelijk. Mij lijkt dat oneerlijk, aangezien die strenge regels juist 1 van de dingen was die wíj als vereniging gemoderniseerd wilden zien. Hoe sterk is mijn argument?

 

Alvast bedankt voor het lezen en nadenken. Alle advies is welkom, maar nog veel meer als je een serieuze juridische achtergrond/kennis hebt.

 

PS: moderators: mocht deze vraag verkeerd staan, sorry! Ik wist niet waar ik hem kwijt moest.

[RobO]

bel zsm de AVVN, die hebben heul veul ervaring met zo een klus

[Bit]

Bij punt 1 kan ik me iets voorstellen. Jullie als vereniging moeten een herberekening maken van de totale huurprijs die de gemeente verlangt, en dat per meter omgeslagen en dat dan doorberekenen aan de huurders. Althans, zo is dat bij ons ( ook verschillende maten ). De gemeente wil gewoon het totaalbedrag in 1x. Jullie als vereniging zijn er voor om te zorgen dat elk jaar dat bedrag er is. Zelf regelen dus.

 

Bij punt 2 hebben ze ook wel een punt denk ik ( ook bij ons zo geregeld ). Misschien hoor: ligt aan de bouwbepalingen van jullie stuk grond. Ligt het in het buitengebied ? Ligt het in de kern ?

Schuurtjes en kassen kun je zien of worden gezien als bebouwing ( terecht lijkt me ? ) en daar zijn normen / beperkingen voor. Ligt aan de gemeentelijke bepalingen voor jullie stuk grond

Bij ons bijvoorbeeld is onder de 1.50 veel mogelijk , als het maar niet 100% jaarrond is.

Wij hebben max bepalingen voor de maat aan schuurtjes boven de 1.50m etc etc. Ligt aan de bepalingen per gemeente en aan de gebruikstoewijzing van dat deel van de gemeente.

 

Tuurlijk kan de verhuurder grenzen stellen. Sterker : zelfs al zou je het kopen , zijn er nóg bepalingen waar je je aan moet houden.

 

Klinkt misschien alsof ik er verstand van heb , heb ik nul nada niks. Gewoon mijn manier van overwegen, gecombineerd met wat er bij ons aan regels geldt.

[Vuur]

Bedankt voor de respons.

 

RobO: Ik ben alvast bij de AVVN website aan het kijken.

 

Bit: betreffende punt 1: als de gemeente inderdaad een vast bedrag wil, dan snap ik dat. Dan kan dat inderdaad door de vereniging naar rato verhaald worden op de gebruikers. Maar dat is niet wat ze vragen. Er wordt een heel punt gemaakt van X euro PER TUIN. Ze hebben zelfs nog nieuwe tuinen laten bijleggen, maar vragen nu weer dat die ingekort worden. Ik vind het dan onjuist, dat ze zeggen: het is niet van belang hoe groot een tuin is, als hij maar X oplevert, ook al hebben we je net minder waar voor je huurgeld gegeven. Het begrip "tuin" moet misschien beter gedefinieerd worden, want zo kan het ook een tuintje ter grootte van een postzegel tegen X euro zijn.

 

Wat betreft je opmerkingen over punt 2: het gaat niet over kassen en schuurtjes, daar zijn aparte bepalingen over, en daar kunnen we goed mee leven. De recent toegevoegde bepalingen zeggen onder andere: je composthoop mag max 1 meter hoog zijn, je mag plastic alleen gebruiken om teelt-vervroeging te doen, niet teelt-verlenging, en het mag niet in tunnel-vorm, dat soort dingen. We hebben gevraagd om een reden, maar geen antwoord gekregen.

Mochten mensen hier over het algemeen weten dat dit allemaal heel normaal is, dan vind ik dat heel spijtig, maar dan weet ik dat tenminste.

 

Ik hoop natuurlijk dat er nog wel mogelijkheden zijn.

[Bit]

Die regel 1 is natuurlijk heel makkelijk en simpel te omzeilen.

Ik begrijp dus dat ze een bepaald bedrag per tuin verlangen ( ongeacht maat ). Oké.

Dan tel je al die bedragen bij elkaar op. Bedrag x aantal tuinen = A. Dan het aantal tuinen gedeeld door totaal aan vierkante meters. Dan heb je een vierkante meterprijs. Dan stellen jullie als vereniging de huurprijs per m2 vast en betaald iedereen naar rato aan de vereniging en maken jullie dat geld over met de oorspronkelijke verdeelsleutel.

Het zal toch niet zijn dat elke tuinier zijn huur jaarlijks per tuin naar de gemeente moet gaan overmaken ? Nee, daar is de vereniging voor om dat geld in te zamelen. Dus zo.

Tja. Lijkt mij hoor.

 

Die nadere bepalingen vind ik zelf wel wat vreemd, maar via dit forum wel meer van die strikte regelgeving gehoord. Bv : je mag niks poten of verbouwen wat hoger wordt dan 80 cm, is er zo een. Jawel, dat komt echt voor. Belachelijk.

Composthoop die niet hoger mag zijn dan 1m is mee te leven he ? Is best een hoge composthoop hoor. Goeie maat.

 

Die plastic zooi op al die tuinen, kan me er iets bij voorstellen dat een gemeente dat niet wil. Sommige ( ook de onze ) volkstuincomplexen lijken wel complete varkensstallen met autokerkhof erbij.

Wat mensen allemaal niet aan zooi naar hun tuin slepen ....... ( ik ook trouwens )

[Stan]

Punt 1 is denk ik enkel aan te ontkomen als het oude contract sleutel/waterdicht is . Je hebt normaal een contract dat meer jarig is en een optie tot verlenging als dat contract verlopen is mag een verhuurder het contract openbreken of een stilzwijgend doorlopend contract en dat mag bij ingangs datum open gebroken worden. Daar zit dus best verschil in betreft de rechten die je zou kunnen proberen te ontlenen(en die weet jij en wij niet).

[sokrates]

Dat is wel een erg overijverige ambtenaar zeg. Meestal betalen verenigingen gewoon een pacht voor de totale oppervlakte van het complex, en die verrekenen dat vaak in een bedrag voor de leden/huurders naar ratio van tuin grootte.

Die andere bepalingen lijken me vrij onnozel, maar veel gemeenten hebben ongelooflijke controlfreaks in hun personeelsbestand hoor!

Maar inderdaad, bel met de AVVN. Die hebben of kennen juristen die dit soort contracten vaker hebben gezien.

[Vuur]

Stan: ik begrijp je advies niet helemaal. wat bedoel je met sleutel/waterdicht? Het oude contract is intussen inderdaad stilzwijgend verlengd voor 2014, omdat de gemeente het nieuwe contract 4 maanden in de la had laten liggen. Evengoed moet het nieuwe contract in 2015 ingaan.

 

Sokrates: het is inderdaad geneuzel, vandaar dat we er van af proberen te komen. Ik heb intussen contact opgenomen met de AVVN.

 

Bedankt voor de feedback

[Bit]

Is wel leuk en leerzaam als je ons op de hoogte houdt van wat uitkomsten en resultaten

[Waaslander]

Is de verandering van de composthopen niet het gevolg van het MAP (mest actie plan) Ja voor landbouwers verstrengt het ook een gans stuk hier in België zo mag een landbouwer niet zomaar zijn mest rechtstreeks op zijn akkers voeren op hopen in de winter maar in het voorjaar en moet binnen een bepaalde termijn open gereden worden . Binnen bepaalde tijd die ik niet weet welke zou de mesthoop van een landbouwer zelf overdekt moeten zijn . En hoe bekijkt je een composthoop dan zeker als er nog mest tussen gevoegd worden en deze lig er het ganse jaar door . En het MAP is Europees dacht ik. Misschien stelt de gemeente daarom deze eisen .

[Vuur]

Voorlopige update:

De AVVN gaat het niet worden, aangezien onze vereniging (en de leden) voorlopig niet genoeg geld heeft voor het lidmaatschap.

Positief nieuws: de gemeente wil best weer opnieuw met ons overleggen

[Vuur]

De vereniging heeft intussen een gesprek gehad met de vertegenwoordigers van de gemeente.

Ik zou jullie op de hoogte houden

Wat betreft punt 1: een huurverlaging in verband met de ingeleverde grond zit er niet in, maar ze zijn het met de vereniging eens dat 1 huurprijs voor het hele stuk gemakkelijker is, waarna de vereniging het stuk dan binnen de grenzen in stukken kan indelen en naar rato contributie vragen. Jammer van het geld, maar het scheelt een hoop gedoe.

Punt 2: de reden voor de gemeente was om een rotzooi op het complex te voorkomen, en ook om niet het hele jaar plastic over de tuinen te hebben, zoals Bit al suggereerde. Daar kon de vereniging zich wel in vinden, maar niet in vele van de specificaties.

Een aantal zijn in overleg aangepast : een lage plastic tunnel wordt nu wel toegestaan tot 1 juni van een seizoen, een kleine tomatenkas wordt toegestaan als ze maar per 4 tuinen gegroepeerd worden, en ook plastic t.b.v witte asperges mag nu.

Al met al toch wel een verbetering.

 

Bedankt voor jullie adviezen