Perceel kopen of blijven huren?

[Anna3]

Mijn vereniging heeft het aanbod gekregen om het perceel waarop het tuincomplex ligt te kopen van de gemeente en wil graag weten van de voor- en nadelen daarvan zijn. Wie zit bij een volkstuinvereniging die zelf eigenaar is van de grond en kan mij van meer informatie voorzien?

[Johmir]

Mijn tuinvereniging huurt de grond van de AVVN, die het op haar beurt weer huurt van de gemeente. Je zou je tot de AVVN kunnen wenden om advies te vragen.

[Waaslander]

Wat is de bedoeling van de gemeente ?

- De tuinvereniging de kans geven om de grond te kopen of te huren ?

- De grond te verkopen en de tuinvereniging als het ware de eerste keus te geven als koper ?

[Erny]

Wij huren/pachten de grond ook als vereniging van de gemeente.

En de AVVN is inderdaad dé aangewezen plek om informatie over dit soort dingen in te winnen. Zij hebben veel kennis van zaken en ervaring in dit soort zaken.

[RobO]

advies van E klopt, AVVN is goed in raad geven.

onze club heeft indertijd gekocht van de gemeente; die heeft wel het eerste recht van terugkoop

leden huren niet maar mogen als lid gebruik maken van de grond (voordeel is dan dat de leden meer gehouden zijn aan ons reglement)

voordeel is meer zekerheid, voor ons lagere kosten per jaar (hypotheekrente is laag, woz waarde ook)

na 30 jaar is de grond hypotheekvrij en kan je lidmaatschapsgeld omlaag (is hier nu 155 euro voor 200m2)

[Anna3]

Dank voor de reacties! Onze vereniging is helaas geen lid van de AVVN. Lijkt me dat je dan geen advies kan vragen?

De gemeente wil de grond aan ons verkopen, ze willen alle snippergroen verkopen (hebben geld nodig..). We huren nu rechtstreeks van de gemeente, leden betalen een tuinhuur van 0,45ct per m2.

[Erny]

Volgens mij kan je altijd advies aan de AVVN vragen. En misschien is het aanleiding om daarna wél lid te worden?

[Anna3]

Tja, zuunige hollanders hier Maar ik zou zelf ook wel prettig vinden, dus wie weet wat er van komt.

Ondertussen zijn er taxateurs langsgeweest en wachten we ongeduldig af wat voor prijskaartje er hangt aan ruim 1ha agrarische grond.

[RobO]

heb je hier wat aan?

[Anna3]

Kijk dat is nou handig, dank! Dat zijn nogal prijzen, ben echt heel benieuwd met welk bod ze komen..

Kun je misschien nog iets meer vertellen over jouw tuinvereniging RobO? Heeft de vereniging zelf de grond gekocht of is er een stichting o.i.d. in het leven geroepen of een andere juridische constructie? En hoe is het financieel geregeld? Hoe krijgt een vereniging een hypotheek?

[Gwen]

Hi Anna3

 

Woon zelf in Utrecht en ben razend benieuwd welke tuindersvereniging het betreft. Heb zelf contact met 2 tuindersverenigingen in Utrecht en kan vragen hoe zij het hebben geregeld.

 

Gwen

[Anna3]

Hoi Gwen, het gaat niet om een vereniging in Utrecht, maar eentje op de Utrechtse Heuvelrug

[Joep123]

0.45cent per m2 tuinhuur. Hoeveel daarvan gaat dan naar de gemeente? Op een hectare is dat namelijk EUR 4500,- per jaar en dat is best een hoge pachtsom.

Laat ik eens uitgaan dat EUR 2000,- overige kosten zijn en EUR 2500,- pacht. Jaarlijkse rente is 3%

De contante waarde van een eeuwigdurende betaling van EUR 2500,- jaarlijks is dan EUR 85.000,- .

Huidige grondprijs (60.000) is lager dus is het in het voordeel van de vereniging om te kopen.

 

maar zou je de marktwaarde moeten betalen als het gekocht wordt van de gemeente?

Gemeentes doen het ook weg omdat ze dan geen ambtenaar nodig hebben die toezicht houd op en aanspreek punt is voor al die stukjes groen. Daarnaast is het een politieke keuze om wel of niet grond in bezit te hebben als gemeente zijnde, daar verschillen de meningen per politieke partij over. Als het een politieke keuze is om grond van de hand te doen naar de huidige gebruikers dan kun je daar vast je voordeel mee doen.

EUR 20.000 bieden en kijken wat er voor reactie terug komt

[Anna3]

Niet het hele terrein is verhuurbaar als tuin Een kleine 7400m2 van de 11000m2. De gemeente krijgt ca. EUR 2000. We hebben geen pachtovereenkomst, dat zou geloof ik wel voordeliger kunnen zijn dan huren, afhankelijk van welke vaste lasten je er dan bij krijgt.

Er is een taxatie uitgevoerd met de bestemming tuin (of dat een onderdeel is van agrarisch weten we niet), EUR 45000. Ik geloof dat dit bedrag het laagste is wat de gemeente mag vragen. We kunnen een tegentaxatie uit laten voeren, maar ik denk dat het lastig is om er een lagere waarde uit te laten komen.

 

Het blijkt dat de banken niet zitten te springen om ons een hypotheek van zo'n 'laag' bedrag te verstrekken. Dus onderzoeken we nu ook maar of gemeentegarantie helpt (of zelfs een lening via de gemeente, die dat weer goedkoop leent bij het rijk) en of pachten wellicht ook meer zekerheid biedt. Nu kan de gemeente ons elk jaar de huur opzeggen.

 

Het is gelukkig nog geen politieke kwestie, maar het college moet wel instemmen met de koop, dus tot die tijd maken we liever geen slapende (projectontwikkelaar)honden wakker Een of andere ambtenaar heeft deze koopvraag gesteld en heeft dat blijkbaar op eigen houtje gedaan.

[Joep123]

ok dus als alles verhuurd is komt er EUR 3330,- binnen waarvan EUR 2000,- voor de gemeente en de rest voor overige kosten.

Contante waarde van een oneindige reeks jaarbetalingen van EUR 2000,- is EUR 68.667,- bij 3% rekenrente.

Waardebepaling is lastig, er spelen altijd zoveel factoren mee. Dit geeft in ieder geval wel de zekerheid dat het voor de vereniging goed is om te kopen maar of dat ook zo is voor de huidige leden of juist voor toekomstige leden

 

Ik vermoed dat er op de hypotheek afgelost zal moeten worden. Stel hypotheek bedrag EUR 45.000,- en een hypotheekrente van 3% , annuitair aflossen in 30 jaar. Dan is het te betalen jaarbedrag EUR 2.295,87 voor de periode van 30 jaar. Na die 30 jaar is de grond vrij van hypotheek en hoeven de leden veel minder te betalen. Kosten voor de huidige leden zijn dan dus over een lange periode hoger dan nu.

Stel dat de gemiddelde leeftijd van huidige leden 40 jaar is dan is het dus niet in het belang van de huidige leden om de grond aan te kopen. Als 70+ ers gaan ze dan pas profiteren.

 

Het zou dan voor huidige leden beter zijn om een langdurige pachtovereenkomst met de gemeente af te sluiten. (volgens mij geniet je dan meer bescherming dan bij huur maar kan zijn dat regelgeving inmiddels gewijzigd is). Die geeft dan meer zekerheid zonder dat de kosten stijgen.

 

Disclaimer: 20 jaar terug heb ik geleerd om contante waarde en annuitaire schema's te berekenen en helemaal uit te schrijven maar die kennis is behoorlijk ver weg gezakt. Tijden veranderen... Tegenwoordig ben ik een fanatieke gebruiker van http://www.berekenhet.nl

[Anna3]

Oh sorry Joep heb je bericht helemaal gemist.

 

Nu kopen is inderdaad een soort betalen voor de volgende generatie. Het lijkt er steeds meer op dat het geen haalbare kaart is. 5% rente, toch best hoge notariskosten voor o.a. statutaire wijzigingen. Zelfs een constructie met ledencertificaten wordt een prijzige aangelegenheid voor leden en een complexe toestand voor de penningmeester.

 

Pacht blijkt niet te mogen bij volkstuinen. Ook al noemt iemand het wel pacht, juridisch gezien is het altijd huur.

 

Doel van dit hele circus is toch eigenlijk garantie op moestuinieren tot in de eeuwigheid. Misschien eerst eens een goed gesprek met de gemeente voeren en zo'n garantie op een stuk grond lospeuteren. Dat lijkt nu het meest haalbare scenario.

 

Haha, wijsheid komt met de jaren? Dank voor de link, erg handig!

[Joep123]

Geen probleem, dit soort projecten zijn ook voor de langere termijn met grote tussenpozen waarin niks gebeurt.

Ik vind het interessant om te volgen

 

Ja inderdaad, in overleg met de gemeente is er misschien wel van alles mogelijk. Ze hebben vast niet als punt op de agenda staan dat die vervelende mostuientuiniers voor eens en altijd uit de gemeente moeten verdwijnen. Waarschijnlijk willen ze wel meedenken (als je de juiste gemotiveerde medewerker treft).

 

Eigendom geeft wel meer zekerheid maar is ook niet zaligmakend. Als over een x aantal jaren het moestuinieren weer uit de mode raakt en je binnen de vereniging met 5 die hard leden van boven de 70 overblijft dan kun je als je huurt tegen de gemeente zeggen dat je nog maar een deel van het terrein nodig hebt. Dat is met grond in eigendom toch iets lastiger

[RobO]

ter aanvulling: ons terrein is gekocht en de hypotheek is inmiddels voor het grootste deel afgelost

hypotheeklasten nog per jaar 3200 euro voor 100 leden met een tuin van ong 200m2

boekwaarde 300.000 maar als we stopppen moeten we het aan de gemeente te koop aanbieden en de opbrengst gaat naar een goed natuurdoel

[Joep123]

Jullie hebben het dus voor een gunstige prijs gekocht, aangezien de boekwaarde niet meer in verhouding staat tot de hypotheeklasten.

En heeft de gemeente dan ook plicht om het te kopen tegen de dan geldende marktprijs ?

Als dat altijd zou kunnen met een deel van de grond is dan is er minder risico.

 

Zou het ook mogelijk zijn om financiering via de gemeente te krijgen? Overheden lenen nu geld tegen extreem lage rentes en zouden dat met een kleine opslag door kunnen zetten aan een moestuin vereniging.

5% hypotheekrente is op dit moment erg winstgevend voor de verstrekker van het krediet. (Waarschijnlijk een partij die het zelf leent voor minder dan 1%). De grond dient als onderpand dus het risico is voor de verstrekker ook niet erg hoog.

[RobO]

gemeente leent niet uit, mag het niet?

bank wil niet onder de 4% gaan want we hebben een "risicoprofiel" ?!?

[Joep123]

Crowdfunding campagne opzetten https://crowdaboutnow.nl/campagnes?status%5B0%5D=1

 

Uitbetaling in groentepakketten, moestuin workshops of m2 moestuin

[Anna3]

De vraag over een lening via de gemeente hebben we bij het eerste gesprek al gesteld, maar daar is nog steeds geen antwoord op..

Banken zijn stom Meeste willen geen geld aan ons lenen en de bank die niet meteen nee zegt vraagt een hoge rente en wil dat het op korte termijn terugbetaald wordt.

Crowdfunding is ook onderzocht (op basis van lening al dan niet met rente, tegenprestatie is niet haalbaar) maar dat soort investeerders wil binnen een paar jaar hun geld terug. Dat zijn wel heel dure/volle groentepakketten Moet ook niet aan de stress van zoveel groentepakketten denken eigenlijk, de wekelijkse krat voor de voedselbank in de zomer komt niet eens altijd vol

Aantal leden constant houden is ook een moeilijkheid ja. Nu al te merken aan het verloop onder jonge mensen met drukken banen en kinderen, wachtlijst krimpt ineens als je navraag voor interesse doet, zelfs bij rondleiden van potentiële nieuwe leden haken mensen af als ze horen hoeveel tijd zo'n moestuin kost. En dan gaat het nog maar om postzegeltjes van 50m2..

 

Als je bedenkt dat ons stuk grond aan 3 kanten ingeklemd zit tussen bebouwing en het nog groene deel is opgekocht door een of ander investment iets en mijn voorgevoel zegt dat er bestemmingsplanherzieningen aankomen (in naburige dorpen in dezelfde gemeente is dat net gebeurd, met als gevolg oa verplaatsing van een volkstuincomplex) dan zou bij de koop onteigening alweer op de loer liggen.. Tja, wat is wijsheid he? Er komt nu eerst een gesprek over alternatieven, zoals garantie op een stuk vervangend stuk grond, maar dat zal waarschijnlijk pas in januari plaatsvinden.

[Anna3]

Grr, mijn voorgevoel was helemaal juist. Fijn zo'n leidinggevende ambtenaar die even fijntjes het gesprek opent met dat er een woningtekort is, je de grond van de buren maar een keer kunt kopen, dat het beleid eigen grond afstoten is (in gemeente met staatssteun zeker..) en dat dat beleid bij een andere politieke samenstelling elke 4 jaar wijzigt.. Waarom dan niet eerst bestemmingsplan wijzigen en het dan te koop aanbieden? Foutje van de zaak? Voor bouwgrond kunnen ze veel meer vangen? Hebben ze ook geen last meer van die tuinvereniging.. Echt oneerlijk, met een sportclub zou dit nooit gebeuren.

 

Heeft iemand hier ervaring met dit soort gemeentelijke grapjes?

[Joep123]

Gemeente heeft dus een korte termijn planning en er loert een investerings maatschappij met een lange termijn planning ook op jullie grond. (Als ik het goed begrijp?) Er komen steeds meer mensen bij dus op termijn zal er toch een keer gebouwd gaan worden op die locatie.

Die korte termijn blik van de gemeente is met je gezonde verstand niet te begrijpen, is publiek bezit wat ze voor te weinig geld zo zouden doorschuiven naar die investeringsmaatschappij. Juridisch klopt het vast maar voor zakelijk gezien is het heel stom en richting de belastingbetaler niet uitlegbaar.

Jullie moeten dus kopen (en dan als er gebouwd gaat worden zijn jullie de rijkste moestuin vereniging van Nederland) of hopen dat er zo lang mogelijk niks gebeurt met het bestemmingsplan.

Als je het geld zo hebt liggen is de keus zo gemaakt.....